SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

Transkript

1 RANDERSEGNENS BOLIGFORENING UNDER KONKURS Oprettelse af en ny almen boligorganisation og overførelse af afdeli n- gerne 1, 6, 7, 37, 51, 89 samt Søndervangen og Thorsbakke til selvstændige afdelinger i den nyoprettede almene boli gorganisation B E G R U N D E T I N D S T I L L I N G T I L Ø K O N O M I U D V A L G O G B Y R Å D Advokat Henrik Qwist hq@svega.dk 4. november 2014 J.nr SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr Gammel Strand København K Tlf Fax

2 1. KONKLUSION Det anbefales, at der etableres en ny almen boligorganisation i Randers Kommune, som skal videreføre de enkelte afdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs. Etablering af en ny boligorganisation i Randers Kommune er på forhånd godkendt af Landsbyggefonden. Det anbefales, at de eksisterende afdelinger overføres til den nye boligorganisation, samt at den nye boligorganisation bliver administreret af RandersBolig i samarbejde med DAB. Etableringen af den nye almene boligorganisation i Randers Kommune til videreførelse af Randersegnens Boligforening under konkurs er blevet drøftet på fælles kommunale møder med deltagelse af alle involverede kommuner; Randers, Syddjurs, Norddjurs, Mariager Fjord og Favrskov på møder den 25. august samt 29. september og telefonmøde den 6. oktober Forvaltningerne i alle fem kommuner har godkendt notat om oprettelse af ny almen boligorganisation, således at forslag om etablering af ny almen boligorganisation i Randers Kommune og overførelse af alle eksisterende afdelinger til denne nye boligorganisation nu vil blive behandlet politisk i alle fem kommuner. Der er enighed om, at det er en forudsætning for etableringen af det nye boligselskab, at alle fem kommuner godkender dette, samt at alle eksisterende afdelinger overføres til det nye boligselskab. Bestyrelsen i RandersBolig har accepteret, at RandersBolig vil administrere det nye boligselskab i samarbejde med DAB. DAB har tilsvarende tiltrådt planerne, samt at DAB også i årene fremover vil fortsætte samarbejdet med Randers Bolig om administration også af det nye boligselskab. Etablering af den nye almene boligorganisation og overførsel af de enkelte 13 afdelinger til denne sker i øvrigt på vilkår, at de enkelte afdelinger i 2018 med beliggenhedskommunens godkendelse får mulighed for at vælge at flytte til en ny boligorganisation efter eget valg. Samtidig sker etablering af den nye almene boligorganisation, administreret i RandersBolig på betingelse af, at samarbejdet mellem Randers Bolig og DAB fortsætter til sikring af afdelingernes videre drift. 2. BAGGRUND RANDERSEGNENS BOLIGFORENING UNDER KONKURS Randersegnens Boligforening gik konkurs i december Randers Kommunen sikrede som tilsynskommune, at administrationen i konkursboet ville foregå under betryggende former, idet der med det samme blev indgået aftale med DAB om bistand til konkursboet, samt til RandersBolig. DAB har således siden boligselskabets konkurs arbejdet med at udrede de økonomiske forhold i de enkelte afdelinger under Randersegnens Boligforening. 2

3 Siden 1. marts 2013 har DAB af Randers Kommune været indsat som midlertidig forretningsfører for Randersegnens Boligforening, og har således stået for driften af afdelingerne alene, men i samarbejde med RandersBolig. Efter at der i juni måned 2014 blev indgået forlig mellem konkursboet, Østjydsk Bank A/S og Randers Kommune, hvilket forlig tillige blev tiltrådt af Landsbyggefonden samt Syddjurs Kommune, har der været ro om afdelingernes økonomi og fremtidige drift. Umiddelbart efter forligets indgåelse udsendte Landsbyggefonden i begyndelsen af juli måned 2014 de første forslag til støtteskitser for afdelingerne. Landsbyggefonden har udsendt støtteskitser til i alt 10 afdelinger. De sidste fire afdelinger er nye, og kan derfor ikke modtage støtte. 3. STØTTESAGER FOR LANDSBYGGEFONDEN Landsbyggefonden har i juli måned 2014 udsendt udkast til driftsstøtteplaner til de 10 afdelinger, som kan få støtte fra Landsbyggefonden. Grundelementet i samtlige udkast til støtte for Landsbyggefonden er kapitaltilførsel. Herudover ydes der 0-lån, for at skabe likviditet i afdelingerne, og støttede lån til væsentlige renoveringsarbejder. Endelig kan der være ustøttede lån, hvor kommunerne må kunne forventes at skulle stille 100 % garanti fro optagelse af disse lån. Det fremgår samtidig af planerne, at en kommende boligorganisation for den enkelte afdeling forventes at skulle yde bidrag i form af løbende driftsstøtte samt indirekte støtte i form af fritagelse for dispositionsfondsandel af ydelser på indfriede lån, samt fritagelse for indbetaling til G-indskud udover det obligatoriske niveau herfor. Støttesagerne vil således have betydning for en kommende boligorganisation for afdelingerne. Tidshorisonten for gennemførelse af disse støtteordninger er lang, og vil givet strække sig ind i KOMPLIKATIONER VED NUVÆRENDE DRIFT Randers Kommune har indsat DAB som midlertidig forretningsfører for de enkelte afdelinger under Randersegnens Boligforening under konkurs. DAB er således i dag den øverste ledelse i afdelingerne under Randersegnens Boligforening. Det ændrer desværre ikke ved, at boligforeningen i den daglige administration fortsat agerer under det CVR-nr., som tilhører Randersegnens Boligforening under konkurs ved kuratorerne. Afdelingerne kan ik- 3

4 ke få deres eget CVR-nr., ligesom der ikke kan etableres et nyt CVR-nr. for Randersegnens Boligorganisation. Det har igennem en længere periode medført store administrative problemer for RandersBolig og DAB. Gentagne gange er CVR-nr. blevet lukket, og meget post bliver automatisk sendt til kuratorerne. Endvidere skal RandersBolig/DAB anmode kuratorerne om fuldmagt til at disponere på boligselskabets vegne ved anvendelse af CVR-nr. Kreditorerne i Randersegnens Boligforening under konkurs og kuratorerne ønsker endvidere at afslutte konkursboet hurtigst muligt. Det vil mest sandsynligt være muligt i løbet af 1. halvdel af 2015 med et forlig i den af konkursboet mod bestyrelsesmedlemmerne i Randersegnens Boligforening anlagte retssag. 5. OPRETTELSE AF NY BOLIGORGANISATION Randers Byråd skal godkende oprettelse af en ny boligorganisation i Randers Kommune. Det fremgår af 1, stk. 2 i bekendtgørelse nr om drift af almene boliger (driftsbekendtgørelsen). Der er i bestemmelsen indlagt tre forudsætninger, som alle skal være opfyldt, før byrådet kan godkende oprettelsen af en ny boligorganisation. De tre forudsætninger er: - at der skønnes at være behov for boligorganisationen. - at boligorganisationen skønnes at kunne sikre effektiv administration af afdelingerne. - at almindelige hensyn til forenkling og strukturrationalisering af den almene boligvirksomhed i området ikke taler i mod oprettelse af flere boligorganisationer. Nye boligorganisationer oprettes typisk ved opførelse af nye boliger, men det udelukker ikke, at der i vores meget specielle situation netop skønnes at være behov for etablering af en ny boligorganisation. Der er efter min vurdering meget gode og saglige grunde til at etablere en ny boligorganisation jf. nedenfor punkt 6. Derfor er den førte betingelse opfyldt. Tilsvarende er der efter min vurdering ingen tvivl om, at Randers Bolig i samarbejde med DAB vil være i stand til at sikre effektiv administration af afdelingerne. Endelig taler strukturrationalisering i denne meget specielle situation ikke imod oprettelse af en ny boligorganisation, idet den nye boligorganisation netop etableres, for at sikre stabil drift, og for at sikre, at konkret kendskab til afdelingerne, økonomien i disse og de enkelte boliger bevares i afdelingerne. 4

5 Jeg er på den baggrund ikke i tvivl om, at alle forudsætninger i driftsbekendtgørelsens 1, stk. 2 er opfyldt, således at der kan oprettes en ny boligorganisation i Randers Kommune til videreførelse af afdelingerne i Randersegnens Boligforening under konkurs. 6. BEHOVET FOR AT OPRETTE EN NY BOLIGORGANISATION I RANDERS KOMMUNE I det følgende skal jeg opstille den nærmere begrundelse for, hvorfor det anbefales at der oprettes en ny almen boligorganisation i Randers Kommune til videreførelse af de enkelte afdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs. En ny almen boligorganisation vil kunne etableres hurtigt i Oprettelsen kræver alene godkendelse af Randers Byråd, og en overførsel af de enkelte afdelinger til den nyoprettede almene boligorganisation kræver alene godkendelse af de involverede kommuner; Randers, Syddjurs, Norddjurs, Mariagerfjord samt Favrskov Kommune. En overførsel af alle afdelingerne til en nyoprettet almen boligorganisation kan således gennemføres i Overførsel af de enkelte afdelinger til andre almene boligorganisationer vil tage betydelig længere tid. Den nyoprettede almene boligorganisation skal administreres af RandersBolig i fortsat tæt samarbejde med DAB. Det vil være en forudsætning, at samarbejdet mellem RandersBolig og DAB fortsættes indtil støttesagerne fra Landsbyggefonden er gennemført og afsluttet. Derved sikres, at den betydelige viden om de enkelte afdelinger, bygningerne samt finansieringen m.v. bevares, i det mindste i den kommende tid, hvor støttesagerne skal implementeres. Tiden har vist, at det har været endog meget kompliceret, at få overblik over økonomien i de enkelte ejendomme og afdelinger under Randersegnens Boligforening under konkurs. Det er hensigtsmæssigt, at denne viden bevares, i det mindste indtil støttesagerne er implementeret. I dag er driften af de enkelte afdelinger under Randersegnens Boligforening under konkurs afhængig af, at konkursboets CVR-nr. fortsat kan benyttes. Endvidere kan der opstå problemer i den videre drift, såfremt konkursboet afsluttes før de enkelte afdelinger er flyttet til nye boligselskaber. Ved oprettelsen af en ny almen boligorganisation allerede i 2014, vil denne organisation og derved de enkelte afdelinger få eget CVR-nr. og afhængigheden af konkursboet vil være afsluttet. Også dette forhold vil sikre en mere normal og stabil drift af afdelingerne. Ved oprettelse af en ny almen boligorganisation for de enkelte afdelinger sikres, at der er tid til at etablere beboerdemokratiet i alle afdelinger før beboerne endeligt skal tage stilling til i 2018, 5

6 hvorvidt de ønsker at blive i den nyoprettede boligorganisation, eller om de ønsker at flytte til en ny boligorganisation godkendt af beliggenhedskommunen. Randersegnens Boligforening under konkurs har midler i form af trækningsret i Landsbyggefonden. Det var tidligere uafklaret, hvorvidt denne tegningsret fulgte boligselskabet eller afdelingerne. Det er nu afklaret, at trækningsretten kan overføres til et nyetableret boligselskab, som fortsætter alle afdelingerne, men at der i Landsbyggefonden tilsvarende er fortilfælde for, at man kan aftale en fordeling af denne trækningsret på grundlag af det fremtidige renoveringsbehov i afdelingerne. Trækningsretten kan derfor overføres forholdsmæssigt mellem de enkelte afdelinger efter aftale med de videreførende boligorganisationer. De enkelte afdelinger vil således kunne få andel af denne trækningsret uanset hvilken boligorganisation de overføres til, ligesom hele trækningsretten samlet vil kunne overføres til en nyetableret boligorganisation. Alle 13 afdelinger i Randersegnens Boligforening er ikke økonomisk hårdt trængte. Enkelte afdelinger vil således kunne bidrage positivt til økonomien i et nyetableret boligselskab. De stærkere afdelinger vil således kunne biddrage til genopbygningen af økonomisk pressede afdelinger præcis som før boligselskabets konkurs. Ved at samle afdelingerne i et nyt boligselskab, vil det således være de allerede eksisterende afdelinger, der sikrer fællesskabets beståen fremover. 7. LANDSBYGGEFONDEN RANDERS BOLIG DAB Etablering af et nyt boligselskab i Randers Kommune er blevet drøftet med sekretariatschef Birger Kristensen, Landsbyggefonden. Landsbyggefonden kan godkende etablering af en ny boligorganisation til fortsættelse af de eksisterende afdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs på betingelse af, at hver enkelt afdeling med beliggenhedskommunens godkendelse i 2018 (hvor samtlige støttesager forventes implementeret og afsluttet) får mulighed for at træffe beslutning om, at afdelingerne kan overføres til et andet boligselskab. Tilsvarende kan afdelingerne naturligvis på dette tidspunkt beslutte, at de vil blive i det nye boligselskab. Samtidig forudsætter Landsbyggefonden, at DAB fortsætter i det eksisterende samarbejde af Randers- Bolig, og derved sikrer driften af det nyetablerede boligselskab. I Landsbyggefondens breve af 4. juli 2014 til kommunerne med finansieringsskitser til støttesagerne er det anført, at det forudsættes at afdelingerne videreføres af en anden almen boligorganisation, som har andre afdelinger i lokalområdet. Etablering af et nyt boligselskab dækkende de fem kommuner opfylder dette krav fra Landsbyggefonden. 6

7 Bestyrelsen for Randers Bolig har samtidig meddelt, at RandersBolig kan tilbyde at administrere det nye boligselskab i fortsat samarbejde med DAB. DAB har tilsvarende bekræftet, at DAB vil fortsætte det eksisterende samarbejde med RandersBolig, og derved sikre administrationen af det nye boligselskab. Endelig har alle fem beliggenhedskommuner indgående drøftet, hvorledes etableringen af det nye boligselskab skal gennemføres, herunder tilsynsforpligtelserne med dette, og specielt hvorledes kommunerne i 2017 samt 2018 kan sikre beboerdemokratiet, når beboerne i hver enkelt afdeling i 2018 skal tage stilling til, hvorvidt de ønsker at blive i det nyoprettede boligselskab, eller at blive overført til et nyt boligselskab. 8. STIFTELSE AF BOLIGSELSKABET AF 2014 DAB er af Randers Kommune indsat som midlertidig forretningsfører for alle afdelingerne under Randersegnens Boligforening under konkurs. Der er i dag ikke afdelingsbestyrelser, bestyrelse i boligforeningen eller repræsentantskab for boligforeningen. DAB er den øverste ledelse i Randersegnens Boligforening under konkurs. DAB har besluttet at stifte et nyt alment boligselskab; Boligselskabet af Stiftelsen kræver jf. punkt 5, at Randers Byråd godkender oprettelsen af det nye boligselskab med hjemsted i Randers Kommune. Godkender Randers Kommune oprettelsen af det nye almene boligselskab, samt overførsel af alle afdelinger under Randersegnens Boligforening under konkurs, som er beliggende i Randers Kommune, vil DAB stifte Boligselskabet af I første halvår af 2015 vil DAB i samarbejde med RandersBolig drage omsorg for, at der indføres beboerdemokrati på ny i afdelingerne, nu under Boligselskabet af Når der er valgt bestyrelser for afdelingerne, bestyrelse for boligselskabet samt et repræsentantskab for boligselskabet, kan DAB overlade ledelsen af de enkelte afdelinger nu under Boligselskabet af 2014 til afdelingerne og det nye selskab. DAB opgave som midlertidig forretningsfører kan således afsluttes i første halvår af Vedtægt for Boligselskabet af 2014 er udarbejdet på baggrund af normalvedtægten for en almen boligorganisation, der har repræsentantskab som øverste myndighed jf. bekendtgørelse om normalvedtægter for en almen boligorganisation med almene boliger (nr af 15. december 2009). Vedtægterne er meget lig vedtægterne for Randersegnens Boligforening under konkurs. 7

8 Vedtægterne er dog tilpasset baggrunden for boligselskabets etablering. Det fremgår således, at vedtægtens 3, at boligselskabet er etableret med det specifikke formål at fortsætte driften af 13 afdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs. Den specielle betingelse for boligselskabets etablering om, at afdelingerne i 2018 skal have mulighed for at træffe beslutning om, at hver enkelt afdeling skal overføres til et andet lokalt boligselskab er indsat i vedtægtens 15. Derudover, er der ingen specielle bestemmelser i vedtægten, men normalvedtægtens bestemmelse er gældende. Bestyrelsens sammensætning er specificeret i vedtægtens 11. Bestyrelsen består af 7 medlemmer. Repræsentantskabet vælger 6 medlemmer til bestyrelsen blandt boligselskabets boliglejere og disses myndige husstandsmedlemmer. Herudover vælger administrator, RandersBolig, 1 medlem. Der er således ikke kommunalt udpegede medlemmer af boligselskabets bestyrelse. Vedtægt til Boligselskabet af 2014 vedlægges som bilag INDSTILLING Det indstilles til Byrådet via økonomiudvalget At (1) godkende etablering af en ny almen boligorganisation i Randers Kommune Boligselskabet af 2014 med hjemsted i Randers Kommune. At (2) godkende vedtægter for Boligselskabet af 2014 bilag 1 At (3) godkende overførelse af afdelingerne 1, 6, 7, 37, 51 samt Søndermarken og Thors Bakke i Randersegnens Boligforening under konkurs til den nyoprettede almene boligorganisaton; Boligselskabet af Hver enkelt afdelings ejendomme bliver overført til selvstændige nye afdelinger i Boligselskabet af 2014, som det fremgår af bilag 2 At (4) godkende, at adkomstforholdene i tingbogen for alle de enkelte afdelingers ejendomme nævnt i bilag 2 ændres til de tilsvarende i bilag 2 nævnte nye afdelinger i Boligselskabet af

9 Godkendelse af at 1 4 sker under forudsætning af, at følgende betingelser opfyldes: Syddjurs Kommune tilsvarende godkender, at afdeling 72 og Maria Magdalene i Randersegnens Boligforening under konkurs overføres til afdelingerne og i Boligselskabet af Norddjurs Kommune tilsvarende godkender, at afdeling 83 i Randersegnens Boligforening under konkurs overføres til afdeling i Boligselskabet af Mariager Fjord Kommune tilsvarende godkender, at afdeling 26 i Randersegnens Boligforening under konkurs overføres til afdeling i Boligselskabet af 2014, samt Favrskov Kommune tilsvarende godkender, at afdeling 167 i Randersegnens Boligforening under konkurs overføres til afdeling i Boligselskabet af Bilag: Bilag 1: Vedtægter for Boligselskabet af 2014 Bilag 2: Oversigt over alle ejendomme i de nuværende afdelinger beliggende i Randers Kommune som skal overføres til nye afdelinger i Boligselskabet af Bilag 3: Notat fra Advokat Henrik Qwist af 6. oktober 2014: Randersegnens Boligforening under konkurs, de enkelte afdelinger oprettelse af en ny almen boligorganisation Bilag 4: Referat fra fælleskommunalt møde den 25. august 2014 Bilag 5: Referat fra fælleskommunalt møde den 29. september 2014 Bilag 6: Referat fra fælleskommunalt telefonmøde den 6. oktober 2014 med bilag 2 og 3. København, 4. november 2014 Henrik Qwist Advokat (H), partner hq@svega.dk 9